lunes, 30 de noviembre de 2015

Inversión inmobiliaria

He querido tratar este tema inmediatamente después de hablar de la cultura del ahorro y de la inversión porque está íntimamente relacionado, siendo una importante derivada de lo dicho anteriormente. 

Hemos hablado de cómo a mucha gente le cuesta invertir a pesar de ser muy buenos ahorradores. Por inversión me refiero a obtener rentabilidades anuales que superen de una manera clara a la inflación. Esto no ha sido así siempre y millones de españoles, en el decenio 1997-2007, se convirtieron en improvisados y desinformados inversores inmobiliarios. "Hay que dar entradas a pisos y venderlos antes de escriturar", "se ahorra con la hipoteca", "el precio de los pisos sube o se mantiene, nunca baja" son las frases más comunes que yo oía en mi entorno, con algún millón perdido en alguna entrada a un piso por parte de un familiar lejano. Y eran, son, gente con una considerable aversión al riesgo. Todos los que me han dicho esa frase (familiares lejanos y algún amigo) han perdido dinero con el pinchazo del burbujon. Conocido es el caso de una señora ya mayor, en el sitio donde vivo, que la burbuja le pilló con 5 pisos señalizados. Perdió las 5 entradas. A kilito por señal... Todo por dejarse llevar por la avaricia, el dinero fácil y rápido, por la fiebre general del país, por los rumores, por la sabiduría "popular" de nuevo cuño. Un verdadero desastre. 

Este fenómeno nos ha dejado resabiados a todos respecto a la inversión inmobiliaria, debido a los excesos de la época de la burbuja, y ahora son muchísimos en nuestra comunidad B&H que no quieren saber nada de ella. Como reacción contraria, hay verdaderos movimientos "pro-alquiler", que de una manera legítima, sin lugar a dudas, van denostando todo lo que sea pasar por la "notaría", que rima con "vicaría", haciendo un paralelismo un poco pillado por los pelos...

Pues opino que ni tanto ni tan calvo. Que hoy día, en 2015, es posible hacer verdadera inversión inmobiliaria en España. Que es factible, porque conozco varios casos, obtener con alquiler una rentabilidad cercana al 4-5% si el inmueble ha sido bien elegido y se lleva de una manera correcta. Que es cierto que te dejan el piso machacado y que hay inquilinos que no pagan, pero para esto hay que hacer una buena selección, poner alquileres realistas y ajustados al mercado y tener los correspondientes seguros. Que no sólo se puede invertir en pisos, sino también en apartamentos en la playa a buen precio, en garajes en zonas céntricas, en locales bien situados. LA AVERSIÓN AL RIESGO QUE PODAMOS TENER RESPECTO A ESTE TIPO DE INVERSIÓN, POR DESCONOCIMIENTO O PREJUICIOS, ES PARECIDA A LA QUE PUEDEN TENER MUCHOS AHORRADORES RESPECTO A LA BOLSA. Puede ser cuestión de que nos informemos y leamos sobre el tema. La situación ha cambiado mucho respecto a hace 20 años. Hay una auténtica demanda de alquileres. Las grandes ciudades españolas pueden convertirse en ciudades tipo Londres donde hay falta no ya de pisos, sino de habitaciones incluso en el extrarradio y un floreciente mercado de alquiler. Es ahora el momento de invertir, no cuando el fenómeno esté desatado.

Y, desde mi punto de vista, no basta con tener el tema inmobiliario cubierto en bolsa mediante participación en REITs o SOCIMIs. El tener toda la inversión en renta variable (bien sea con compra directa de acciones o a través de fondos, indexados o no) tiene un RIESGO que no debemos desconocer. Cuanto menor es el número de personas que invierten según esa modalidad, más posibilidades hay de que nuestros políticos inventen un "impuesto especial" que grave, de manera extra a los impuestos actualmente existentes, los dividendos y la compra-venta de acciones. El PSOE lleva en su programa 7 nuevos impuestos "especiales", PODEMOS lleva también un buen puñado. El PP ha creado en esta legislatura un impuesto especial a las eléctricas y ha recortado la remuneración a las renovables que estaba regulada por ley. 

Te pregunto, y me pregunto, y por favor respóndete con sinceridad: ¿estás dispuesto a jugarte tus ingresos futuros, la independencia financiera duramente trabajada, a que el político de turno, no sabiendo de dónde sacar más dinero, cree un impuesto especial sobre la renta variable que mande al traste todos tus planes? También puede hacerlo con el sector inmobiliario, pero habría muchísima más gente afectada que en el caso de la renta variable. Además, tocaría el tema de la vivienda, sector en el que, directa o indirectamente, estaríamos todos afectados. Los votos son votos, y si perjudica a millones de bolsillos se lo pensarán dos veces. En cambio, los que invertimos en renta variable somos sólo unos miles en España. Pocos y desorganizados. Con fama de ricos y especuladores...

Piénsalo despacio, porque el concentrar riesgo en la renta variable tiene su miga...



6 comentarios:

  1. Tienes razón Julio, pero comprar una vivienda no está al alcance de todos los bolsillos y comprar acciones sí. Aquí en Menorca siendo una zona de turismo no han bajado mucho los precios, y si encuentras algo por debajo de 100 mil euros, hay que reformarlo.

    Luego están las incomodidades del mantenimiento, seguros, inquilinos... Hablo con conocimiento de causa. Mi madre tiene dos pisos en alquiler, precisamente comprados en mala época y la llevan de cabeza. Uno tiene humedades, al inquilino del otro piso le cuesta pagar...

    Está muy bien diversificar en inmobiliaria y tener una renta fija cada mes, pero esos son los inconvenientes que le veo. A mí Mapfre me paga sin rechistar y a las acciones de Enagás no hay que pintarlas de vez en cuanto y a Iberdrola no se le estropea el calentador. Si tuviera mucho dinero, claro que invertiría en viviendas pero de momento no es el caso.

    Un saludo

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    1. Hola Josep. Entiendo lo que dices, pero por eso he querido dar distintas posibilidades de acuerdo con distintos perfiles económicos y de riesgo: se pueden comprar locales y plazas de garaje también. Es cierto que los valores bursátiles no se quejan, pero a veces también "les cuesta pagar": INDRA ha suspendido el dividendo, lo mismo que hizo TEF en 2012 y 2002.
      Ahora hay empresas que te gestionan los inquilinos, y seguros que te cubren en caso de que no te paguen o de que salgan humedad es, por ejemplo. En fin, que hay productos para muchos perfiles distintos.
      Un abrazo
      Julio

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  2. creo que llevas razon, pero es cierto que los pisos son caros. es decir veria bien comprar para alquilar un piso en una cartera de 600,000€. 200 en depositos, 200 en bolsa y 200 en un piso. pero claro ya hablas de600,000€,
    yo si espero que las socimos/reit aporten esa inversion en inmuebles... a ver si el primer paso se da metiendo a merlin en el ibex y la gente empieza a conocer este tipo de empresas

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    1. Hola. Como le he puesto a JOSEP, inversión inmobiliaria no significa únicamente pisos. Pueden ser plazas de garaje, por ejemplo. O locales más o menos grandes o pequeños si es el caso.
      Un amigo compro un piso en el sur de Madrid por 60.000 EUR. Le está sacando 400 EUR netos al mes. Haz tú las cuentas...
      Respecto a lo de merlin, estaría bien que él IBEX no este tan bancarizado y se abra a empresas de gestión inmobiliaria como las SOCIMIS. Estaría bien que se diversificará un poco más. Lástima la salida de ABENGOA, pero las ramas podridas se suelen caer del árbol tarde o temprano...
      Un saludo
      Julio

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  3. Hola,

    Lo que comentas sobre los seguros es cierto:

    Hay seguros de impagos, en el que por algo menos de media mensualidad al año te cubren un año de impago, mientras en ese tiempo intentan deshauciar al inquilino. Como el que paga el alquiler mientras tanto es el que está llevando el deshaucio creo que se dan bastante prisa en solucionar el problema :)

    También puedes contratar características "especiales" para los seguros de hogar si los vas a destinar a alquiler. Por ejemplo, añadirle reparaciones de electrodomésticos, si los electrodomésticos tienen menos de 10 años (Mapfre por ejemplo lo hace).

    Tu tranquillidad (relativa, porque nadie está a salvo de actos incívicos o problemas especialmente graves) vale aproximadamente una mensualidad del alquiler al año.

    Otra cosa son los gastos fijos (IBI, comunidad,etc...) que también lastran la rentabilidad, pero si lo tienes todo en cuenta y te da una rentabilidad razonable, aunque sea menor que la de las acciones, creo que es muy buena cosa tener la casa sujeta por más de una columna :)

    Un abrazo,
    Czd

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    1. Hola CZD. Gracias por tu aportación. Quiza me pongo en plan catastrofista en los últimos párrafos del post pero así consigo que por lo menos nos planteemos los temas. Sabes que soy poco amigo de dogmatismos y uno que veo que se está formando en la comunidad es el de fobia a comprar inmuebles, aunque sean para vivir en ellos. Creo que entre la señora que señalizó cinco pisos y comprar una plaza de garaje o un trastero hay un buen trecho.
      Gracias de nuevo por tus aportaciones con los seguros. Ya conocía algunas pero otras no y me vienen muy bien y tomo nota.
      Por último, me ha gustado el ejemplo de la columna. Una sola podría sujetar la casa, pero cuantas más, mejor. En esto sigo el ejemplo de nuestro amigo EL MONJE PACIENTE.
      Un abrazo amigo
      Julio

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